新余市中心城区2017年1－9月房地产市场运行情况

    今年以来，我市中心城区新建商品房市场经历了冷清、观望、回暖、平稳几个阶段后，第三季度受省政府对房价调控目标（以6月份全市商品住房销售均价3964元／㎡为基准，7－12月每个月的均价环比不得上涨）影响，我市中心城区商品住宅去库存进度因此无形受到限制。自8月份开始，按照省厅要求，新建商品住房买卖网签备、预售许可申请实行提前一个月预报制度。目前，市场运行总体比较平稳，基本符合预期。

一、 市场运行基本情况
（一）房地产投资情况
    今年1－9月，全市房地产完成投资17.79亿元，同比增长12.52%。其中住宅完成投资13.48亿元，同比增长21.77%;非住宅完成投资4.31亿元，同比下降9.07%。

（二）商品房建设情况
    1、商品房施工面积。截止到9月底全市商品房施工面积为709.85万㎡。其中：住宅施工面积518.48万㎡；非住宅(含商业用房、办公楼、车库、地下室等，下同）施工面积191.37万㎡。2、商品房新开工面积。1-9月全市商品房新开工面积77.98万㎡，其中住宅新开工面积63.18万㎡。

    3、商品房竣工面积。1-9月全市商品房竣工面积65.45万㎡。其中商品住宅竣工面积37.07万㎡，非住宅28.38万㎡。

（三）新建商品房预售许可情况
    1－9月，中心城区新建商品房批准预售面积为82.92万㎡，与上年同比减少13.05%。其中：商品住宅批准预售面积为79.51万㎡（6617套），比上年同期减少1.60% ，非住宅3.41万㎡，比上年同期减少76.60%。

（四）新建商品房销售情况
    1－9月，中心城区商品房销售面积146.75万㎡，同比减少19.93%；销售金额64.64亿元，同比减少19.91%。其中：商品住宅销售面积130.76万㎡（11280套），同比减少15.35% ；销售金额52.31亿元，同比减少16.68%；商品住宅销售均价3984元/㎡,同比下降1.97%。非住宅销售面积15.99万㎡，同比减少44.48%；销售金额12.33亿元，同比减少31.23%。截止9月末，可售新建商品房总量为261.02万㎡，比上年末减少了58.34万㎡，去化周期13.86个月。其中：住宅168.3万㎡，去化周期9.9个月；非住宅92.72万㎡。

（五）存量房交易情况
    1－9月，中心城区存量房买卖成交面积45.35万㎡，同比增长38.35%。其中:住宅成交面积31.09万㎡，同比增长22.74%；住宅成交套数2834套。非住宅成交面积14.26万㎡，同比增长91.41%。

（六）房地产信贷情况
    截止9月末，全市房地产开发贷款余额7.91亿元，同比增长11.10%;个人购房贷款余额170.08亿元，同比增长6.70%。1－8月住房公积贷款余额24.13亿元，同比增长38.44%。9月由于银行方面电脑系统出现点问题，因此相关数据目前不详。

（七）房地产开发用地出让情况
    1－9月，中心城区出让房地产开发用地81.89亩，比去年同期增加75.41亩。

二、市场运行分析
    （一）房地产开发投资同比回升。房地产开发投资回升的主要原因：一是在各项房地产去库存政策的刺激下，商品房销售资金回笼加快，库存量下降，房地产企业在建项目施工进度加快；二是商品房新开工面积增多。例如，龙泉湾、香山听泉、立信壹号、时代花园等项目，在市政府集中购买活动去库存政策刺激下，工程建设进度明显加快。

    （二）存量住房交易活跃。存量住房交易市场较去年更加活跃。据了解，今年与往年相比，中心城区学校附近的二手房比较抢手，需求旺盛。主要是一些城市居民、进城务工人员等为了子女上学方便，选择在一中、四中、长青小学、暨阳小学等学校附近买二手房的特别多。

    （三）新建商品房库存量逐渐下降。我市中心城区的房地产市场，刚性需求仍然是主流，随着全面放开“二胎”政策的实施，改善型需求迅速增长，学校附近大户型面积住宅（学区房）需求旺盛。去库存新政实施，存量住房交易的活跃，有效促进了新建商品住房的销售。截止9月末，可售新建商品住房总量比上年末减少52.39万㎡。

    （四）商品住房成交均价稳定。中心城区范围内新建商品房销售均价在全省各市区中最低，楼盘销售状况分化明显。就读新余一中、四中的楼盘如景江花园、珑园、北湖帝景、龙泉湾等均价都在4000元/㎡以上；周边配套相对差点的项目（非学区房）如明悦华城、西域风情等均价也只有3000元/㎡上下；高新区片区的汉鼎瑞和园、日出东辉、盛世豪庭项目等均价不到2500元/㎡。与去年同期相比，整个中心城区销售均价比较稳定。

    （五）高新区一些楼盘销售开始活跃。最近，据向高新区一些楼盘的销售人员了解，印象地中海、新城美都、立信壹号等项目的商品住房销售比较活跃，而且购房者是吉安地区范围的居多。出现这种现象的主要原因：一是集中购买活动的优惠政策的吸引力；二是这些楼盘的销售价格较低的优势；三是这些楼盘房源较多、户型面积（三房）较受购房人欢迎。四是高新片区新增的教育配套。高新一中的开工建设，给了购房人预期，从而带动了该区域楼盘的销售活跃。

三、存在的主要问题
    （一）供需矛盾突出。我市房地产市场经过多年快速发展，刚需已基本饱和，供需矛盾突出，近几年销售价格无明显增长，为全省最低，大大影响了房地产投资需求。

    （二）发展后劲不足。由于前期土地投放过大，发展过快，导致市场信心不足，企业不敢轻易拿地。房地产企业规模普遍不大，抵御市场风险能力不足。

    （三）市场冷热不均。受教育、周边基础配套等资源配置不均衡影响，我市房地产市场出现区域性“冷热不均”现象。学区房就读新余一中、四中的楼盘销售比较火爆，例如，四中附近的珑园项目基本售罄，北湖帝景项目房源供不应求，龙泉湾项目等成交活跃；周边配套相对差点的项目（非学区房）销售比较冷清，如袁河片区的明悦华城、西域风情，高新区片区的汉鼎瑞和园、日出东辉、盛世豪庭等项目销售比较冷清。

    （四）信访投诉较多。楼盘开发商延期交房、延期办证以及物业企业服务不到位等问题比较突出，购房业主集体上访现象时有发生，影响社会稳定。

四、对策和措施
    （一）不折不扣贯彻落实各项新政。一是扎扎实实开展好新建商品住房集中购买活动，切实有效降低库存。二是继续严格控制房地产开发用地供应。三是对企业实行精准帮扶，贯彻落实“降成本、优环境” “降成本、优环境”各项优惠政策，多方协调为企业排忧解难。

    （二）多措并举加强市场监管。一是商品房预售监管，有效避免出现延期交房、延期办证等问题。二是建立新余市化解房地产领域涉稳突出矛盾纠纷隐患联席会议协调机制，各相关职能部门密切配合，各司其职，共同协调化解矛盾纠纷，妥善处理房地产领域涉稳遗留问题。

    （三）打通商品房和保障性住房通道。一是加大棚改货币化安置力度。二是停止新建保障性住房。全面实行公租房货币化补贴制度，不再新建公共租赁用房。

    （四）积极培育房屋租赁市场。鼓励和支持有条件的房地产开发企业改变经营方式，从单一开发销售向租售并举模式转变，消化存量，逐步建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。引导开发企业建设符合市场需求的住房户型和商品房种类，优化供应结构。

    （五）加强舆论正面宣传引导。通过媒体加大房地产市场调控政策宣传力度，客观、公正报道房地产市场情况，增强市场信心，稳定市场预期。

新余市房产管理局
2017年10月16日