“托底盖帽”政策难掩房地产市场分化

    国家统计局日前发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据着实反映了一些“微妙”的变化。
    从数据特点看，一线城市降温逐渐退出房价上涨的前十位，二线城市持续发力。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。同时，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。

二线城市涨幅超一线
    在7月的同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡。其中深圳涨幅最高，为41.4%；上海和北京上涨幅度超过20%；而南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。
    “从数据特点看，一线城市降温逐渐退出房价上涨前十，二线新十小龙疯狂持续。”某地产首席分析师分析对《中国产经新闻》记者分析。
    业内人士指出，从同比环比看，房价上涨城市基本分布在二线城市，包括全国地王分布也基本以二线为主。相比之下，一线城市涨幅逐渐放缓。比如，从领先城市看，7月涨幅最高的分别是厦门、合肥、南京。另外，石家庄、无锡、天津、杭州、武汉、郑州、苏州（未统计入指数城市）等十小龙占据了房价涨幅榜前列。
    中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《中国产经新闻》记者分析了出现该种状况的原因。“主要有四点。首先，一线城市的需求外溢，比如投资需求、改善性住房需求流到二线城市，导致二线城市房价上涨；其次，二线城市民众本身的购买力就很强，推高了房价；并且，二线城市房地产供不应求、库存不足的现象非常严重，这直接导致二线城市超越一线城市，成为领涨全国的风向标。当然，地王频现也直接推高了二线城市房价。”
    仅8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块合计就有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗。从地王分布的城市看，208宗溢价率超过50%的地王分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。
    其中，北京市有8宗地王、广州3宗、上海25宗。其余地王较多的城市几乎都分布在二线城市，比如成都市7宗、杭州21宗、合肥22宗、南京21宗、苏州28宗、天津11宗、武汉11宗等。

政府意欲降房价
    数月的猛涨终于迎来了“降温”。南京、武汉、苏州等热点二线城市相继出台升级版限购、限贷措施。
    比如合肥市从7月1日起开始执行购房贷款差别化政策，8月9日限贷进一步收紧，各银行开始执行堪称史上最严格贷款细则，对多种购房情形拒绝贷款。比如，对于在合肥名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者，银行将拒绝提供房贷服务。同时合肥也大大提高了银行贷款的首付比例。据报道，合肥市区无房无贷款，首付比例仍为25%。合肥市区无房有一次贷款记录已结清，首付比例40%；未结清，首付比例50%。合肥市区无房，有两次及以上贷款记录，已结清，首付比例60%。
    这与此前二套房首付仅三成的政策已相去甚远。与此同时，官方也开始强调防范资产泡沫继续放大，抑制投资投机；证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。
    “本轮房价爆发上涨的主要原因是信贷宽松。”业内人士分析，因此，政策层面也主要从信贷入手。
数据显示，今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。房地产的信贷依然维持在天量。而根据央行发布的上半年金融数据显示，截至6月末，狭义货币M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点。
    谢逸枫指出，目前二线城市出台限购、限贷政策，主要为了防止房价上涨过快和楼市过热出现泡沫。但对于遏制地王现象仍显得有些“力不从心”。从7月的房价数据看，楼市还是出现了猛涨。说明调控政策目前并未让楼市降温，也从另一个维度显示，政策并不是楼市降温的信号。
    “在市场分化的基础下，调控政策也开始明显分化，过去全面宽松的趋势已经出现变化，未来政策将着重于"托底盖帽"。由此，在房价上涨较快的城市中，包括部分一二线城市及其辐射区都出现了约束性政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。而未来的房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多地将会升级到一城一策。”业内人士指出。
    谢逸枫也认为，未来国家可能会在供给侧方面对房地产市场进行调节。比如三四线城市继续去库存，一二线城市加大土地供应。事实上，抑制房价方面主要看地方政府，中央可能不会过多干预。

城市间房价分化渐成趋势
经历了火暴的上半年，楼市下半年将趋冷、趋热，抑或维持原状？
    谢逸枫分析认为，一线城市的房价可能会出现收窄、放缓，最后回落。而二线城市的房价涨幅可能会达到40%－50%。与此同时，一二线城市的房价将严重分化，比如一线城市中，深圳房价均价5万多，上海4万多；而二线城市像合肥、厦门、杭州、苏州，这些城市的均价也就是2万元以下。
    某研究院智库中心研究总监在接受媒体采访时指出，一线城市房价可能会继续上涨，因为担忧政策收紧，部分购房者会在8月份完成置业计划；二线城市房价会开始趋缓，因为政策确实体现了二线城市打压房价的决心；三四线城市则会出现房价小涨的态势，这与去库存下需求积极释放的态势有关。
    爱奇艺财经频道主编齐俊杰则撰文写道，楼市下半年逐渐趋冷已成定局。但所谓趋冷指的是成交而非价格，也就是说下半年成交将开始清淡，买卖双方重新观望，而并非出现房价暴跌。
    除去此前中央政治局会议上指出的要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板5大重点任务，抑制房地产泡沫的提法；金融方面，证监会也明确，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款；央行的信贷政策也是前高后低，流动性趋紧。因此，齐俊杰指出，在诸多利空消息下，房地产的议价空间将变少，出现卖家不卖，买家不买的景象，届时楼市将陷入僵局。
    无论对房地产市场看多或看空，未来地王仍是最大的风险。毕竟仅8月份单月，一二线城市就出现了疯狂的地王潮。业内人士预测，下半年特别是第四季度，房地产市场的风险将会爆发。