注意！闲置土地处置有新政策啦!（原文件）

闲置土地处置工作的意见

 

赣自然资字(2022)2号

各市、县人民政府,赣江新区管委会:
    我省实施"节地增效"行动以来,闲置土地处置工作取得了 明显成效.但在闲置土地处置过程中,依然存在程序不规范、 认定不清晰、处置不到位等问题,对纵深推进全省闲置土地处 置工作造成了影响.为规范闲置土地处置程序,进一步推动闲 置土地处置,建立健全工作长效机制,经省政府同意,现提出 如下意见。

一、总体要求
    以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,认真贯彻 习近平总书记关于自然资源管理重要论述,切实落实省委、省 政府部署要求,按照依法依规、区别情况、分类处置和节约集 约的原则,大力开展闲置土地处置和盘活利用工作.坚持存量 与增量并重、预防与处置结合,发挥各方合力,建立健全闲置 土地分类处置机制和预防土地闲置机制，严格控制年度新增闲 置土地数量,逐步实现闲置土地年度"净下降",促进节地水 平和产出效益双提升,为推动全省高质量发展提供有力支撑.

二、明确闲置土地产生原因
    根据《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号) 规定, 闲置土地是指国有建设用地使用权人(以下简称"使用权人") 超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、 规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动 工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足 三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地。

闲置土地产生的原因主要有政府原因、使用权人自身原因 和不可抗力原因。
(一)政府原因.有下列情形之一的,可认定为政府原因.
1.因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或划拨 决定书确定的期限、条件将土地交付给使用权人,致使项目不具备动工开发条件导致土地闲置的;
2.因国土空间规划依法修改,造成未能按照合同约定或者 划拨决定书确定的用途、规划和建设条件动工开发导致土地闲 置的;
3.因国家出台相关政策,需要对约定、规定的规划和建设 条件进行修改致使项目无法动工开发导致土地闲置的;
4.因处置土地上相关群众信访等事项无法动工开发导致土 地闲置的;
5.因军事管制、文物(古物) 保护等无法动工开发导致土 地闲置的;
6.其他因政府及其相关部门的行为导致土地闲置的.
(二) 使用权人自身原因.有下列情形之一的,可认定为 使用权人自身原因。
1.对政府已交付土地,因使用权人未按规定或约定动工开 发导致土地闲置的;
2.因使用权人擅自调整规划及建筑设计方案,自然资源主 管部门对其报建申请不予受理、不予批准导致土地闲置的;
3.对政府已按规划落实基础设施建设,但使用权人以宗地 周边道路、水、电等基础设施不能满足其开发建设条件为由造 成土地闲置的;
4.对既存在政府原因又有使用权人自身原因的闲置土地, 政府与使用权人协商一致,采取延长动工开发期限方式处置的,从重新约定的动工开发日期起，因使用权人自身原因造成土地 闲置满1年的。
(三) 不可抗力原因.有下列情形之一的,可认定为不可 抗力原因。
1.因台风、洪水、地震等自然灾害原因导致土地闲置的;
2.因公共卫生事件等社会突发性原因导致土地闲置的;
3.其他不可预见、不可避免且不能克服的客观情况导致土 地闲置的。

三、规范闲置土地处置程序
    ( 一) 规范调查和认定。市、县自然资源主管部门发现有 土地涉嫌构成闲置的，应及时向使用权人发出《闲置土地调查 通知书》,依法开展调查核实.使用权人不配合调查和提供相 关材料,但有其他材料证明土地闲置的,不影响闲置土地的认 定.经调查核实构成土地闲置的,市、县自然资源主管部门向 使用权人下达《闲置土地认定书》。调查过程中，使用权人主 张属政府原因造成土地闲置的，应当向市、县自然资源主管部 门提供相关说明材料,市、县自然资源主管部门应征询相关部门意见,经审核后认定土地闲置原因.
    (二)规范听证程序。市、县自然资源主管部门在报经政 府批准作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前， 应当书面告知使用权人有申请听证的权利。使用权人要求举行听证的，市、县自然资源主管部门应当依照《自然资源听证规定》组织听证,并邀请财政、住建等有关部门参加听证.
    (三) 规范决定和送达程序。因政府原因造成土地闲置的， 市、县自然资源主管部门应当与使用权人协商,协商一致后应  当拟订闲置土地处置方案,报请本级人民政府批准后实施.闲  置土地设有抵押权的,市、县自然资源主管部门在拟订闲置土  地处置方案时,应当书面通知相关抵押权人.
    因使用权人自身原因造成土地闲置未动工开发满一年的， 由市、县自然资源主管部门报经本级人民政府批准后,向使用 权人下达《征缴土地闲置费决定书》;未动工开发满两年的, 由市、县自然资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后,  向使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收 回国有建设用地使用权,闲置土地设有抵押权的,同时抄送相 关土地抵押权人。
    《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权 决定书》应当依法通过直接送达、留置送达、邮寄送达或转交 送达等方式送达,因送达人下落不明无法按上述方式送达的,  公告送达。
    (四) 规范司法诉讼处置程序。对闲置土地涉及诉讼、查 封的，市、县自然资源主管部门应及时将闲置土地基本情况、 闲置认定、处置意见函告法院。法院在启动闲置土地的司法处置时,市、县人民政府可参与司法竞拍.当司法处置土地价格 低于当地标定地价20%的,市、县人民政府可行使优先购买权.

四、细化闲置土地认定标准
    (一) 闲置土地宗地认定标准。闲置土地的认定和处置应 以宗地为基本单元,宗地面积按照国有建设用地使用权有偿使 用合同或划拨决定书载明的面积认定。因规划调整、土地分割 转让等原因造成宗地面积变更的,按重新核发的不动产权证载 明的宗地面积认定。
    ( 二) 动工开发日期认定标准。动工开发日期按照合同约 定或划拨决定书认定.合同约定或划拨决定书规定不明确的,  以实际交付土地之日起满1年之次日为动工开发日期,实际交 付土地日期以交地确认书确定的日期为准;实际交付土地日期 不明确的,以签订合同或者核发划拨决定书之日起满1年之次 日为动工开发日期。
    ( 三) 动工开发行为认定标准。使用权人取得施工许可证 后,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打 入所有基础桩;其他项目,地基施工完成三分之一,可认定为 动工开发.依法无须办理施工许可证的项目,由本级人民政府 或政府相关部门出具说明材料,可认定为动工开发.
    ( 四) 动工开发建设用地面积认定标准。对动工开发建设 用地面积是否超过应动工开发建设用地面积1/3,可按照经依 法审批的项目建设规划中明确的建(构) 筑物所占的基底面积进行认定,或者按照以下公式计算认定: 应动工面积=宗地总 面积×建筑密度.已动工开发建设用地的面积,对已建成地上 建 ( 构 ) 筑物的,按照建(构) 筑物的基底面积认定;未建成 地上建(构) 筑物的,按地基施工部分的土地面积进行认定. 已动工开发建设用地面积也可由市、县自然资源主管部门委托 具有相应资质的单位测量认定。
    (五)项目投资额认定标准。项目总投资额按照项目审批 部门立项审批或备案文件明确的总投资额认定。对已投资额占 总投资额是否超过25%,市、县自然资源主管部门可依据项目 现状建设情况、经依法批准的项目建设方案,委托具有相关资 质的机构进行评估认定。总投资额和已投资额不包括国有建设 用地使用权出让价款、划拨价款以及缴纳的相关税费。

五、严格闲置土地处置方式
(一) 政府原因造成土地闲置的处置方式
因政府原因造成土地闲置的,市、县自然资源主管部门应当与使用权人协商,选择下列方式处置:
    1.延长动工开发期限。对项目符合产业政策和国土空间规 划,且已落实项目资金的闲置土地,政府原因已消除的,可延 长动工开发期限,并签订补充协议.补充协议应当明确动工开 发、竣工期限和违约责任.从补充协议约定的动工开发日期起, 延长动工开发期限最长不得超过1年。
    2.调整土地用途、规划条件。因政府调整土地用途、规划 条件等造成土地闲置的,除法律法规、合同约定应当收回国有 建设用地使用权的情形外,市、县自然资源主管部门可按照新 用途或新规划条件重新办理相关用地手续,并按照新用途或新 规划条件核算、收缴或者退还土地价款。
    3.政府安排临时使用。因政府原因造成项目尚不具备动工 开发条件的,在不具备动工开发条件期间,可由政府安排临时 用于建设停车场、绿地、广场等。从安排临时使用之日起，临 时使用期限最长不得超过两年.具备动工开发条件后,应当重 新约定动工开发日期，动工开发日期不得超过具备动工开发条 件之日后 1 年。
    4.有偿收回国有建设用地使用权。因政府原因造成土地闲 置的,市、县人民政府可与使用权人协议有偿收回国有建设用 地使用权,并按照市场评估价格给予合理补偿.补偿应包括使 用权人已缴纳的土地价款、合理前期投入以及资金占用成本等。
    5.土地置换。对已缴清土地价款、落实项目资金 ,且因规 划依法修改造成土地闲置的,可置换其他价值相当、用途相同 的国有建设用地进行开发建设.涉及出让土地的,应当重新签 订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地.因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的,已动工开发但开 发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3,或已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的国有建设 用地依照政府原因造成土地闲置的处置方式办理。
(二) 使用权人自身原因造成土地闲置的处置方式
    未动工开发满1年未满2年的,由市、县自然资源主管部 门报请本级人民政府批准后,向使用权人下达《征缴土地闲置 费决定书》,按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费; 未动工开发满2年的,市、县自然资源主管部门报经有批准权 的人民政府批准后，向使用权人下达《收回国有建设用地使用 权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权.

六、完善闲置土地处置机制
    ( 一) 落实闲置土地处置责任。市、县人民政府是闲置土 地处置的责任主体,要进一步加强组织领导,加大对闲置土地 的处置力度,建立党委领导、政府负责、部门联动的工作机制. 自然资源主管部门负责闲置土地清理和处置工作的组织实施,  做好闲置土地收回的费用测算和预算编制，以及闲置土地的认 定和处置工作;发改、工信部门负责项目审批、备案及投资总 额的审核等工作;财政部门负责闲置土地收回的费用预算审核 及经费保障;税务部门负责土地闲置费征收;住建部门负责项 目工程建设审批等工作。
    (二) 加强闲置土地处置监督。市县自然资源主管部门要 加强对已处置闲置土地的跟踪监管，避免造成新的土地闲置。 省自然资源厅要加强对闲置土地处置工作的指导监督,对闲置土地处置工作进度缓慢的地区,要定期予以通报;对闲置土地 宗数多、面积大、闲置时间长、处置不力的地区,报经省政府 同意后,采取约谈、扣减通过消化存量产生的新增建设用地指标、暂停农转用审批等措施,督促其加大整改处置力度。
    (三) 健全土地闲置预防机制。各地应严格执行"净地"供 应制度,供应土地必须符合权属清晰、安置补偿到位、没有法 律经济纠纷、规划条件明确、具备动工开发所必需的基础设施 等基本条件,尽量减少可能导致土地闲置的因素.要进一步加 大土地利用动态巡查力度,督促使用权人及时进行开发建设;  积极探索建设土地市场信用平台,强化土地市场信用监管力度, 从源头建立预防土地闲置的长效机制。