今年二季度,我市中心城区新建商品住房市场在新冠病毒疫情缓解各行业复工后,销售价量均有回升;房地产开发投资有所增长,市场总体运行比较平稳。
一、市场运行基本情况(一)房地产开发完成投资情况。今年上半年,全市房地产开发完成投资12.13亿元,同比增长12.21%。其中住宅完成投资10.62亿元,同比增长19.86%; 非住宅完成投资1.51亿元,同比下降22.56%。(统计指标为全市数据)
房地产开发完成投资与上年同期对比(金额:亿元)
年度 | 2019 | 2020 |
月份累计 |
2 | 1.56 | 0.59 | 1.53 | 0.34 |
3 | 3.90 | 0.81 | 4.14 | 0.69 |
4 | 5.19 | 1.34 | 6.05 | 0.90 |
5 | 7.58 | 1.61 | 7.96 | 1.16 |
6 | 8.86 | 1.95 | 10.62 | 1.51 |
合计 | 10.81 | 12.13 |
2、商品房在建施工及新开工面积。截止6月末,商品房施工面积630.90万㎡,其中:商品住宅473.72万㎡,非住宅157.18万㎡;商品房新开工面积 28.43万㎡,同比增215.54%。其中:住宅21.11万㎡,同比增148.35%;非住宅7.32万㎡,同比增1335.29%。
商品房新开工面积累计与上年同比情况(面积:万㎡)
年度 | 2019 | 2020 |
月份累计 | 住宅 | 非住宅 | 住宅 | 非住宅 |
2 | 3.96 | 0.10 | 6.02 | 0 |
3 | 3.96 | 0.10 | 7.40 | 0.10 |
4 | 5.71 | 0.10 | 12.15 | 0.10 |
5 | 7.09 | 0.51 | 15.88 | 0.55 |
6 | 8.50 | 0.51 | 21.11 | 7.32 |
合计 | 9.01 | 28.43 |
3、商品房竣工面积。1-6月,全市商品房竣工面积44.35万㎡,同比减33.94%。其中:商品住宅竣工面积21.57万㎡,同比减64.49%,非住宅竣工面积22.78万㎡,同比增256.49%。(统计指标为全市数据)
商品房竣工面积累计与上年同比情况(面积:万㎡)
年度 | 2019 | 2020 |
月份累计 | 住宅 | 非住宅 | 住宅 | 非住宅 |
2 | 52.17 | 3.09 | 2.76 | 14.32 |
3 | 53.78 | 3.17 | 21.57 | 22.78 |
4 | 59.72 | 6.39 | 21.57 | 22.78 |
5 | 60.72 | 6.39 | 21.57 | 22.78 |
6 | 60.74 | 6.39 | 21.57 | 22.78 |
合计 | 67.13 | 44.35 |
(三)新建商品房预售许可申请审核情况。1-6月份,中心城区核发新建商品房预售许可面积为39.31万㎡,比上年同期减少6.05%。其中商品住宅面积为32.63万㎡(2478套),比上年同期(2741套)减少9.54% ;非住宅面积为6.68万㎡,同比增加19.24%。
中心城区商品房预售许可与上年同期对比(面积:万㎡)
年度 | 2019 | 2020 |
月份 | 住宅 | 非住宅 | 住宅 | 非住宅 |
1 | 8.10 | 2.23 | 9.41 | 0.54 |
2 | 0 | 0 | 5.58 | 0 |
3 | 1.10 | 1.15 | 0.66 | 0 |
4 | 11.97 | 0.71 | 4.79 | 5.10 |
5 | 6.66 | 1.20 | 5.91 | 0.83 |
6 | 8.24 | 0.48 | 6.28 | 0.21 |
累计 | 36.07 | 5.77 | 32.63 | 6.68 |
合计 | 41.84 | 39.31 |
(四)新建商品房销售情况。1、销售面积。1-6月份,中心城区新建商品房销售面积49.12万㎡,同比下降44.00%。其中:商品住宅销售面积42.54万㎡(3385套),同比下降45.67%;非住宅销售面积6.58万㎡,同比下降30%。
中心城区商品房预(销)售面积与上年同比情况(面积:万㎡)
年度 | 2019 | 2020 |
月份 | 住宅 | 非住宅 | 住宅 | 非住宅 |
1 | 9.74 | 1.72 | 9.57 | 3.21 |
2 | 10.11 | 0.71 | 1.11 | 0.01 |
3 | 11.38 | 1.21 | 8.15 | 0.35 |
4 | 11.81 | 1.44 | 9.20 | 1.35 |
5 | 17.69 | 2.16 | 7.01 | 0.93 |
6 | 17.57 | 2.16 | 7.50 | 0.73 |
累计 | 78.30 | 9.40 | 42.54 | 6.58 |
合计 | 87.70 | 49.12 |
2、销售金额。1-6月份,中心城区新建商品房销售金额30.69亿元,同比下降24.41%。其中住宅销售金额26.68亿元,同比下降23.84%;非住宅销售金额4.01亿元,同比下降28.01%。
中心城区商品房销售金额与上年同比情况(面积:亿元)
年度 | 2019 | 2020 |
月份 | 住宅 | 非住宅 | 住宅 | 非住宅 |
1 | 4.70 | 1.12 | 6.03 | 1.76 |
2 | 4.60 | 0.44 | 0.67 | 0.01 |
3 | 4.87 | 0.70 | 5.00 | 0.18 |
4 | 4.88 | 1.07 | 5.68 | 1.07 |
5 | 8.04 | 1.12 | 4.56 | 0.52 |
6 | 7.94 | 1.12 | 4.74 | 0.47 |
累计 | 35.03 | 5.57 | 26.68 | 4.01 |
合计 | 40.60 | 30.69 |
3、销售均价。2020上半年,中心城区新建商品住宅销售均价6272元/㎡,同比上涨40.19%。其中6月份当月销售均价6272元/㎡,环比下降0.74%,同比上涨38.70%。
中心城区商品房住宅销售均价、套数与上年同期对比
年度
| 2019 | 2020 |
月份 | 均价元/㎡ | 套数(套) | 均价元/㎡ | 套数(套) |
1 | 4832 | 809 | 6291 | 730 |
2 | 4571 | 861 | 6011 | 81 |
3 | 4280 | 990 | 6131 | 682 |
4 | 4128 | 1095 | 6179 | 726 |
5 | 4545 | 1095 | 6360 | 575 |
6 | 4522 | 1574 | 6319 | 591 |
累计 | 4474 | 6424 | 6272 | 3385 |
4、库存情况。2020年6月末,中心城区可售新建商品房总量为274.92万㎡,去化周期23.7个月。其中:住宅91.02万㎡、8049套,去化周期9.2个月;非住宅183.9万㎡。(注:由于历年开发科上报销售情况的统计口径,没有包含退房情况,因此累积起来与系统自动生成的数据出入较大,主要是库存住宅面积相差,2019年末实际数据比上报多5.18万㎡、4500套。)
2020年6月末新建商品房可售面积(库存)动态
月份 | 总面积 (万㎡) | 住宅面积 (万㎡) | 非住宅面积 (万㎡) | 住宅套数 (套) | 去化周期(个月) | 住宅去化周期(个月) |
1 | 251.57 | 73.40 | 178.17 | 6647 | 16.9 | 5.7 |
2 | 260.45 | 82.20 | 178.25 | 7374 | 18.5 | 6.8 |
3 | 258.49 | 80.38 | 178.11 | 7290 | 18.9 | 6.8 |
4 | 265.46 | 81.75 | 183.71 | 7387 | 18.2 | 6.4 |
5 | 267.02 | 83.93 | 183.09 | 7558 | 18.7 | 6.7 |
6 | 274.92 | 91.02 | 183.90 | 8049 | 23.7 | 9.2 |
(五)存量房交易情况。1-6月份,中心城区存量房买卖成交面积38.65万㎡,同比下降8.80%。其中:住宅成交面积36.24万㎡(3540套),同比下降3.41%;非住宅成交面积2.41万㎡,同比降50.41%。
存量房交易与上年同比情况(面积:万㎡)
年度 | 2019 | 2020 |
月份 | 住宅 | 非住宅 | 住宅 | 非住宅 |
1 | 4.23 | 0.39 | 6.38 | 0.66 |
2 | 5.26 | 0.56 | 0.17 | 0.03 |
3 | 2.52 | 0.05 | 3.44 | 0.19 |
4 | 9.07 | 2.15 | 8.65 | 0.55 |
5 | 8.39 | 0.56 | 9.69 | 0.73 |
6 | 8.05 | 1.15 | 7.91 | 0.25 |
累计 | 37.52 | 4.86 | 36.24 | 2.41 |
合计 | 42.38 | 38.65 |
(六)房地产信贷情况。2020年上半年,全市房地产开发贷款余额18.57亿元 ,同比增长31.26%; 个人购房贷款余额232.40亿元,同比增长8.06%。住房公积贷款余额33.90亿元,同比增长12.33%。(统计指标为全市数据)
(七)房地产税收情况。今年1--6月,我市房地产行业税收收入总额为6.76亿元,同比减少15%,减收1.20亿元;占全市税收收入总额的7.9%,比重比去年同期下降0.7%。(统计指标为全市数据)
(八)房地产开发用地出让情况。今年上半年,中心城区房地产开发住宅用地出让共6宗、493.79亩,土地出让面积同比增加了272.82亩; 出让金额31432万元,同比减少45411万元。
二、市场运行分析 (一)房地产开发投资有所增长。我市房地产开发投资2019年是负增长,主要是因为新增用于房地产开发的出让土地和新开工面积减少所致。今年上半,由于土地出让和新开工面积增加,与去年同期相比,房地产开发投资呈回升态势。
(二)新建商品住房销量明显下滑。今年第二季度,中心城区新建商品住房销售量较一季度有所回升。但整个上半年与去年同期相比,一方面是一季度受新冠病毒疫情影响,另一方面是市场供需状况原因,住房销售缩量明显。
(三)新建商品住房均价稳中有升。今年上半年,我市中心城区新建商品房的销售均价总体上稳中有升,尤其是5月份达6360元/㎡,创了历史新高。究其主要原因,一是中心地段基础设施和生活设施配套较齐全的楼盘,如北湖帝景、龙泉湾、香山听泉、景江花园、书香名邸等,加推可售房源较少;二是楼盘销售冷热不均,分化明显,亦即中心地段的楼盘相对价格较高,而且存在一定的上涨幅度,销量占比较重,导致了整个市场住宅的销售均价被拉升。实际上一些偏离中心地段的楼盘,如城南的新余·壹方城、抱石商业街,城北的同创境界,高新区的时代花园,仙女湖区的怡景苑等,价格没有上涨,因相对滞销,销量占比偏轻。所以,今年上半年的新建商品住房销售均价总体上是稳中有升。
(四)存量住房交易依然比较活跃。今年上半年,我市中心城区存量住房交易在在新冠病毒疫情缓解之后,市场逐渐恢复正常,而且交易活跃,尤其是二季度,成交量大过新建商品房。据了解,购买二手房的家庭,是绝大多数是刚需,主要是为了小孩上学读书,因此,学校周边的住宅小区二手房交易最为活跃。
三、主要问题及对策 一是一些问题楼盘整改工作进展不快,导致延期交房、延期办证有关信访投诉量依然较多。例如嘉业阳光城、聚龙碧海兰庭等超规划问题的整改,又如滨江怡景、盛世豪庭等消防问题的整改,还有时代阳光、时代花园、曼福特国际广场、袁河一品等延期交房或延期办证的问题,另有中正龙园的雨污分流排放整改等等。由于楼盘存在的问题迟迟不解决到位,因此导致的业主上访不断。
二是非住宅库存量不断增大,商业用房租赁市场不景气。我市中心城区商用房,相对于城市流动人口量、业态规模等体量偏大,供过于求,再加上网购对实体店的冲击,租赁市场也不景气,一些商务楼空置或闲置率较高。
针对上述问题,为维护房地产市场的健康稳定,建议采取以下
主要措施:一是抓好商品房预售资金监管,有效防止问题楼盘的出现;二是协调好城管、规划、国土、住建、银行等相关部门齐抓共管,加大力度推进问题楼盘的整改化解工作,尤其是一些执法部门应主动作为,督促企业整改存在的问题,同时为民办实事,以维护社会的和谐稳定。三是加强行业诚信自律管理,建立遵守诺言、实践成约的房地产开发行业诚信机制,通过采取诚信评价、差别化管理等措施,鼓励企业自我约束、自觉规范经营管理行为,促进房地产市场持续健康发展。四是优化结构,严格控制商用房开发量。2020年7月14日