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新余地下车库(位)也能办产权证啦

2019-05-13 10:00:40  来源:新余房产网  点击()  我要评论(0)
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    随着私家车的不断普及,在购买商品房的同时,选择一个地下车库(位),已经成为一些有车族的标配。但关于地下车库(位)的一些问题一直困恼着不少市民。近日,我市出台《新余市住宅小区地下车库(位)管理使用意见(试行)》(下称《通知》),对住宅小区地下车库(位)管理使用提出意见。小新对《通知》中的重点意见进行解读,梳理出了市民关心的问题的答复。

新余市住宅小区地下车库(位)
管理使用意见(试行)

    为切实有效化解因住宅小区地下车库(位)引发的矛盾纠纷,合理开发利用住宅小区地下空间资源,促进房地产市场持续平稳健康发展,维护我市社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》《城市地下空间开发利用管理规定》等规定,结合我市实际,对住宅小区地下车库(位)管理使用提出如下意见。

一、明确权属,从源头上分类规范管理

    我市新建商品房住宅小区建筑区划内严格按照规划行政主管部门核定标准建设且未计入公摊的非人防地下停车库(位)所有权归开发建设单位所有,计入公摊的非人防地下停车库(位)所有权归业主所有。

    (一)明确车位权属登记机构。人防车库(位)之外的普通地下停车库(位)、机械式停车位随开发项目一并通过竣工联验并符合登记条件的,由不动产登记机构予以办理不动产登记。

    (二)明确车位权属登记主体。开发建设单位应对符合不动产登记条件,按照规划部门核定标准建设且未计入公摊的非人防停车库(位)依法进行登记,并在出售后协助办理车库(位)的转移登记和车库(位)产权证;未办理首次登记已出售的车库(位)具备办理不动产登记条件的依购买人申请予以办理不动产证。

    (三)明确人防车位管理。根据《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十六条规定,人防地下室平时用作停车位的,投资者享有使用权、管理权和收益权。投资者可通过出租受益,但不能进行出售或附赠。平时使用人防地下室,应当遵守人民防空工程维护管理规定;战时由人民防空主管部门统一集中管理,无偿征用;平时使用人民防空工程,不得改变主体结构,不得拆除、损毁人防工程设备,影响人防工程使用效能。

    (四)明确车位登记具体办法。具体权属登记办法由不动产登记部门出台实施细则进行明确。

二、加强管理,寻求租售价格平衡点

    市价格主管部门要根据我市商品房均价、车位成本等因素,尽快制定关于住宅小区车库(位)出售、出租和停车服务管理收费的指导性意见。引导投资建设单位合理制定本项目租售价格及服务管理收费标准,努力寻求租售双方合理的价格平衡点,有效促进车库(位)的利用,缓解停车压力。

三、租售并举,充分满足各类使用需求

    开发建设单位应当充分发挥住宅小区地下车库(位)的使用功能,同时满足不同类型客户需求,对有权处置但尚未出售或附赠的地下车库(位),既可采取出售,也可采取出租的方式给业主使用,不得以“只售不租”等名义拒绝向业主提供停车服务。

    (一)配套建设人防地下室的小区,规划的车库(位)配建比小于等于1:1的,车库(位)租售比由开发建设单位自行决定;规划的车库(位)配建比大于1:1的,超出1:1的车库(位),租售比应不小于1:3。

    (二)无配套建设人防地下室的小区,规划的车库(位)配建比小于等于1:1的,车库(位)租售比应不小于1:4;规划的车库(位)配建比大于1:1的,超出1:1的车库(位),租售比应不小于1:2。

四、规范经营,维护车库(位)交易正常秩序

    (一)规范租售方式。开发建设单位有权处置的普通地下停车库(位)、机械式停车位首次登记后方可出租、出售和附赠;人防车库(位)只可出租不可出售或附赠,一次性租赁期限不得超过5年,人防车库(位)已出售、附赠或租赁期限5年以上的,由人防部门责成人防车库(位)使用权、管理权和收益权人依法依规进行改正;车库(位)出售或附赠的对象为本小区业主,车库(位)首次登记满2年仍未出售的,可向本小区外的业主出租,但租赁期限最长不超过6个月。

    (二)规范租售条件。按规划配套建设的地下停车库(位),应首先满足本住宅区业主的停车需求。

    1.车库(位)产权首次登记后,开发建设单位有权处置的车库(位)决定出售、出租的,应在小区范围内公告车库(位)区域、类别、数量和价格等相关信息。已办理权属登记的小区业主出售、出租车库(位)时,鼓励优先出售、出租给本小区业主。

    2.车库(位)放开购买限制后,商品房屋仍在出售的,开发建设单位应在房屋购买合同中告知购房人是否还有车库(位)的情况。

    3.小区业主身份凭有效的房屋买卖合同和房屋交付等相关手续进行认定。

    (三)规范销售行为。加强各开发项目销售人员培训、管理,规范销售行为;严禁开发建设单位随意承诺小区内地上、地下车库(位)免费停放。尤其是分期开发建设的小区,前期车库(位)如可免费停放,必须书面约定免费使用时限,避免后期因停车收费管理产生矛盾纠纷。市房地产主管部门加大对销售行为的监督检查力度,对存在虚假承诺地下停车库(位)免费使用的开发企业,一经查实,将采取纳入诚信“黑名单”、约谈通报等措施进行处理。

    (四)规范处理原则。本意见下发前正在销售车库(位)的项目,自意见下发之日起对剩余未出售的车库(位)暂停出售,待办理首次登记后再进行出售;对已出售的车库(位),由开发建设单位补办首次登记;对车库(位)全部售罄或项目已清盘的,不再补办首次登记,业主凭有效的交易凭证向不动产登记部门申请办理权属登记。

五、部门联动,齐抓共管化解停车矛盾

    住宅小区停车管理按照有序畅通、安全优先、便民为本、兼顾公益以及业主自治与市场运作相结合的原则进行。市住房、价格、城管、公安、规划、人防等部门以及各县(区)政府、管委会要各司其职、密切配合,并通过实施联动、齐抓共管,有效化解各住宅小区因停车问题产生的矛盾纠纷。具体职责如下:

市房地产主管部门负责全市住宅小区停车管理工作的监督指导。
市价格主管部门负责查处停车管理单位的价格违法行为。
市城市管理行政执法部门负责查处违规占用绿地停车、破坏绿地改建停车位的行为。
市消防主管部门负责处理影响消防安全的停车行为。
市规划主管部门负责按法律法规、技术规范要求对住宅小区车库(位)进行规划审批。
市人防部门负责对防空地下室平时维护管理责任人的维护管理工作提供监督指导。
县(区)政府、管委会负责指导街道办事处、社区居委会对辖区内住宅小区的停车管理纠纷进行协调处理。
县(区)房地产主管部门负责监督指导辖区内停车管理单位依法做好住宅小区停车管理工作。
小区物业服务企业负责小区内机动车停放管理,没有物业服务的小区由社区负责指导业主自治管理。

六、舆论引导,加强小区车位管理正面宣传

    引导管控好房地产舆情,加强正面宣传报道,及时发现甄别处理不利于房地产市场发展的信息;新闻媒体要加大对我市住宅小区地下车库(位)规范管理的宣传力度,客观公正报道因车库(位)产生的矛盾纠纷案例,正确引导市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

    各相关部门要按照本部门职责制定工作方案或实施细则,加强部门联动,齐抓共管,形成合力,统筹推进全市住宅小区车库(位)规范管理工作。

    本意见自发布之日起施行,试行2年。

如何认定地下停车位的权属?

    【规定】《通知》第一条规定:我市新建商品房住宅小区建筑区划内严格按照规划行政主管部门核定标准建设且未计入公摊的非人防地下停车库(位)所有权归开发建设单位所有,计入公摊的非人防地下停车库(位)所有权归业主所有。

    《通知》第四条第二款规定:开发建设单位有权处置的车库(位)决定出售、出租的,应在小区范围内公告车库(位)区域、类别、数量和价格等相关信息。

    【解读】业主可通过查阅开发建设单位公告的规划设计图纸以及测绘报告,了解地下停车库(位)的权属,以便对购买、租用地下停车库(位)做出决定。规划设计为非人防地下停车库(位),并且未计入公摊的可购买、租用。市发改、房管、市场监管、人防、规划等部门将适时公开小区范围内车库(位)区域、类别、数量和价格等相关信息。

买了地下停车库(位)由哪个部门办理产权登记?

    【规定】《通知》第一条第一款明确了车库(位)权属登记机构。人防车库(位)之外的普通地下停车库(位)、机械式停车位随开发项目一并通过竣工联验并符合登记条件的,由不动产登记机构予以办理不动产登记。

    【解读】业主购买了地下停车库(位)后,由市不动产登记中心办理产权登记。具体地址在:赣西大道与长林路交叉路口北市行政服务中心二楼。

买了地下停车库(位)如何办理产权登记?

    【规定】《通知》第一条第二款规定,开发建设单位应对符合不动产登记条件,按照规划部门核定标准建设且未计入公摊的非人防停车库(位)依法进行登记,并在出售后协助办理车库(位)的转移登记和车库(位)产权证;未办理首次登记已出售的车库(位)具备办理不动产登记条件的依购买人申请予以办理不动产证。

    《通知》第四条第二款规定:本意见下发前正在销售车库(位)的项目,自意见下发之日起对剩余未出售的车库(位)暂停出售,待办理首次登记后再进行出售;对已出售的车库(位),由开发建设单位补办首次登记;对车库(位)全部售罄或项目已清盘的,不再补办首次登记,业主凭有效的交易凭证向不动产登记部门申请办理权属登记。

    【解读】业主购买的地下停车库(位),由开发建设单位对整个地下车库(位)办理首次登记后,协助业主办理权属登记。已售罄或项目已清盘的项目,业主可凭有效的交易凭证直接向不动产登记部门申请办理权属登记。

人防车位能不能出售、附赠?

    【规定】《通知》第一条第三款规定:人防地下室平时用作停车位的,投资者享有使用权、管理权和收益权。投资者可通过出租受益,但不能进行出售或附赠。

    《通知》第四条第一款规定:人防车库(位)只可出租不可出售或附赠,一次性租赁期限不得超过5年,人防车库(位)已出售、附赠或租赁期限5年以上的,由人防部门责成人防车库(位)使用权、管理权和收益权人依法依规进行改正。

    【解读】有开发商将人防停车位非法出售或附赠给购房者,还有开发商将人防停车位出租给业主,一租就是几十年,相当于变相出售,这些都侵害了购房者的利益,也违反了相关法律法规。人防部门将依法依规进行改正。

地下停车库(位)出售、出租价格如何制定?

    【规定】《通知》第二条规定:市价格主管部门要根据我市商品房均价、车库(位)成本等因素,尽快制定关于住宅小区车库(位)出售、出租和停车服务管理收费的指导性意见。引导投资建设单位合理制定本项目租售价格及服务管理收费标准,努力寻求租售双方合理的价格平衡点,有效促进车库(位)的利用,缓解停车压力。

    【解读】市价格主管部门将对地下停车库(位)出售、出租价格进行调查摸底,制定合理的收费标准,杜绝车库(位)价格虚高的问题。我市将采取将开发商是否按照指导定价对地下停车库(位)出售、出租情况纳入诚信系统等措施以督促开发商依法依规经营。

开发商能否实行霸王条款,对地下停车库(位)只售不租?

    【规定】《通知》第三条规定:开发建设单位应当充分发挥住宅小区地下车库(位)的使用功能,同时满足不同类型客户需求,对有权处置但尚未出售或附赠的地下车库(位),既可采取出售,也可采取出租的方式给业主使用,不得以“只售不租”等名义拒绝向业主提供停车服务。

    【解读】为满足不同类型客户需求,《意见》规定了地下停车库(位)的租售比例。

什么时候可以办理地下车库(位)权属登记?

    【规定】《通知》第六条规定:各相关部门要按照本部门职责制定工作方案或实施细则,加强部门联动,齐抓共管,形成合力,统筹推进全市住宅小区车库(位)规范管理工作。

    【解读】待市价格主管部门、自然资源局、税务部门制定配套措施后,预计7月即可正式开始办理地下车库(位)权属登记。

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