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南昌市利用集体建设用地建设租赁住房 试点实施方案

2019-01-21 11:42:39  来源:新余房产网  点击()  我要评论(0)
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南昌市利用集体建设用地建设租赁住房

试点实施方案

    为进一步加快培育和发展我市租赁住房市场,积极稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,构建租购并举的住房体系和城乡统一的建设用地市场,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕100号)和《江西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(赣府厅发〔2016〕72号)等文件精神,现结合我市实际,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

    全面贯彻落实党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,按照党中央、国务院和省委、省政府关于培育和发展租赁住房市场的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房制度为方向,加快建立多主体供给、多渠道保障的住房制度,统筹推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,着力构建城乡统一的建设用地市场,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,推进集体土地不动产登记,为全面建成小康社会提供用地保障,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,为打造富裕美丽幸福江西“南昌样板”奠定坚实基础。

(二)基本原则

    1.政府主导,稳妥推进。利用集体建设用地建设租赁住房,由政府统一组织、落实规划、制定政策,充分调动村集体、国有企业的积极性,发挥市场配置资源的决定性作用。集体建设用地租赁住房建设,应统筹规划、循序渐进,在充分调查需求的基础上,严格控制试点规模总量,经批准后方可实施。

    2.符合规划,合理布局。建设租赁住房的集体建设用地应符合国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划,且权属清晰,以存量集体建设用地为主,不得违规占用农用地。试点项目选址重点在产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、建设规模适中、便于实施启动的地块,满足新市民合理住房需求。

    3.农民自愿,维护权益。利用集体建设用地建设租赁住房,要切实尊重农民意愿,切实履行民主程序,维护农民利益,使农民和农村集体经济组织通过出租房屋获得长期稳定的收益,共享城乡融合发展成果。

    4.规范操作,只租不售。利用集体建设用地建设租赁住房,应依法履行相关审批手续。房屋建成后只能出租使用,不得销售或以租代售。

(三)试点目标

    通过改革试点,在我市成功建设运营一批“回报可期、风险可控、收益可享”的集体建设用地租赁住房项目,有效增加租赁住房市场供给,提升租赁住房建设经营水平,切实增加农村和农民收入,促进存量集体建设用地盘活利用,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,基本建成经营服务规范、租赁关系稳定的集体建设用地租赁住房市场,探索形成可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

(四)试点范围

    试点范围为市本级各区(开发区、新区),重点是土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高的高新区、红谷滩新区、青山湖区。试点对象是符合土地利用总体规划、城乡规划及村镇规划,租赁住房市场需求大,集体经济组织有建设意愿、有资金来源,经审批确定为集体租赁住房项目的集体建设用地。

二、试点内容

    (一)严格项目准入条件。集体建设用地租赁住房是一种农村集体持有的租赁产业,可依法出租获取收益。集体建设用地租赁住房项目优先在符合城市规划、周边租赁住房市场需求较大的存量集体建设用地上选址建设。集体建设用地不得出让、转让、抵押;集体建设用地租赁住房不得对外出售或以租代售,不得抵押;坚决杜绝变相开发建设小产权房。

    (二)明确项目实施主体。试点项目由农村集体经济组织自行建设运营或以入股、联营等方式与市、区级国有平台企业合作建设运营,合作双方成立项目公司作为项目实施主体。

    (三)规范项目审批程序。集体建设用地租赁住房项目应按照试点管理的相关要求,依法办理相关批准手续,具体如下:

    1.试点申请。项目实施主体按照本实施方案要求,拟定试点项目具体实施方案,方案内容包括:项目名称、建设地点、建设规模、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、项目可行性分析、资金来源和收益测算、项目建设和运营模式等内容。试点项目实施方案由集体经济组织成员大会2/3以上村民或成员代表大会2/3以上村民代表同意,经所在乡镇(街道)政府(办事处)初审同意,报辖区政府(管委会)审核。

    2.试点批准。辖区政府(管委会)审核通过后,书面征求市国土、房管、发改、规划、建设、农业等相关部门意见。汇总各相关部门意见后,对于符合试点要求的,由辖区政府(管委会)报市政府批准后实施。

    3.项目建库。市国土部门和房管部门根据市政府批准的试点项目情况,汇总形成试点项目库。辖区政府(管委会)定期报送试点项目进展情况。

    4.项目报批。试点获批后,项目实施主体按程序向国土、房管、发改、规划和建设等部门申请办理项目备案、规划、用地和开工建设等批准手续。

    (四)加强项目规划管理。集体建设用地租赁住房项目规划用途一般为居住用地。建设租赁住房的集体建设用地须严格按照规划用途开发建设,不得擅自改变控规用途。租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主。完善或同步建设相应配套设施。

    (五)严格住房建设监管。集体建设用地租赁住房项目建设参照国有土地上建设项目程序管理,租赁住房建筑质量、装饰装修等须符合相关条件标准。为确保项目工程建设质量,应依法进行公开招投标。市(区)建设部门依法进行质量安全监督管理,对涉及结构安全、建筑质量和建筑节能等方面进行重点监督。

    (六)严格项目产权管理。在取得项目建设相关批准文件后,项目实施主体应当依法办理不动产登记手续。集体建设用地租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权登记至农村集体经济组织和市、区级国有平台企业合作双方名下,其中:土地使用权按宗地整体登记,房产所有权按幢登记,均不予分割登记,并在不动产权证和登记簿上注明集体建设用地租赁住房只能租赁,不得销售。

    (七)规范项目运营模式。项目建成后,在符合相关规定前提下,租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨。房屋的租赁年期、经营方式和收益分配等事宜,由村集体经济组织与合作主体协商确定,并在合作协议中予以明确约定。租赁年期、租金价格及支付方式等事项由房屋出租方与承租方协商确定,并可依法约定租金调整方式,合同约定租期原则上不超过10年,一次收取租金一般不超过1年。

    (八)加强住房租赁监管。集体建设用地租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售,不得转租,不得违规使用租金贷。集体建设用地租赁住房和租赁行为统一纳入南昌市住房租赁服务监管平台,提供便捷规范的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化市场主体的信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。各区(开发区、新区)政府(管委会)与市直相关部门加强协作、各司其职,在集体建设用地租赁住房不动产登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,建立规范有序的租赁市场秩序。

    (九)保障承租人基本公共服务权利。集体建设用地租赁住房承租人可按照南昌市有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。积极探索建立健全对非本市户籍承租人的社会保障机制。

三、组织实施

(一)组织分工

1.组织构架

    为积极推进南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,市政府成立由市政府主要领导任组长,分管国土、房管工作的副市长任副组长的市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组,成员由市政府分管副秘书长,市国土局、市房管局、市发改委、市规划局、市建委、市农业局、市税务局、市金融办等相关部门主要领导组成。领导小组下设办公室,负责日常事务性工作,办公室主任由市国土局主要领导兼任。

2.责任分工

    各辖区政府(管委会)是利用集体建设用地建设租赁住房试点工作的责任主体,全面负责组织实施辖区内利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

    市国土局(不动产登记局)负责集体建设用地租赁住房项目的用地审批、不动产登记等工作,以及相关用地政策研究。

    市房管局负责将集体建设用地租赁住房信息纳入市住房租赁服务监管平台管理,负责督促指导县区开展租赁市场监管工作。

    市发改委按照审批权限负责和指导区(开发区、新区)发改部门做好集体建设用地租赁住房项目立项审批等工作。

    市规划局负责集体建设用地租赁住房项目建设用地选址意见书、规划许可、规划查验等工作。

    市建委负责集体建设用地租赁住房项目施工许可及竣工验收等工作,并对房屋建筑工程质量和安全等方面进行监督管理。

    市农业局负责指导农村集体经济组织严格集体建设用地租赁住房资产管理,完善集体建设用地租赁住房的收益分配等机制。

    市税务局按照相关规定落实集体建设用地租赁住房项目税收支持政策。

    市金融办负责研究并指导集体建设用地租赁住房项目获取金融支持。

(二)试点步骤

1.试点方案实施阶段(2018年10月-2020年11月)

    根据《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》要求,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的可行性研究、制订项目审批流程和管理规范,首期试点先在土地管理秩序良好、区域配套较为完善、居住需求较为旺盛的高新区、红谷滩新区、青山湖区选择1-2个成熟地块,边试点、边总结、边完善。

    待首批试点地块顺利开展后,可结合实际在市本级范围内统筹推进。积极总结首期试点工作经验,加强和规范试点项目的建设和管理,及时研究和完善实施方案,边试点、边总结、边提升。

2.中期评估阶段(2019年11月)

    在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点中期评估工作,形成评估报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

3.总结验收阶段(2020年12月)

    在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点总结工作,形成总结报告报自然资源部、住房城乡建设部。

四、保障措施

    (一)加强组织保障。按照市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组的统一部署,各区(开发区、新区)政府(管委会)、各乡镇(街道)政府(办事处)和市直相关部门稳步推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组定期召开试点工作联席会议,及时通报试点进展情况,会商和解决试点相关问题。

    (二)强化部门联动。各区(开发区、新区)政府(管委会)和市直相关部门要按照职责分工,建立对集体建设用地租赁住房建设的联动机制,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。建立激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时研究及时纠偏。

    (三)做好宣传引导。加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关注点,重大问题及时报告。加大舆论宣传和引导,营造良好的舆论氛围。准确解读相关政策,大力宣传开展租赁试点工作重要意义,引导市民逐步树立租购并举的住房消费观念,倡导理性、梯度消费。

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